Polská cesta ke stavebním povolením? 65 dní na rozhodnutí a jednotné digitální podání, Česko se stále hledá.* 

Polska ścieżka do pozwoleń na budowę? 65 dni na decyzję i ujednolicony, cyfrowy proces składania wniosków – Czechy wciąż w pogoni za koncepcją.* 

Polská cesta ke stavebním povolením? 65 dní na rozhodnutí a jednotné digitální podání, Česko se stále hledá.

31.1.2026, Zdroj: LESENSKY.CZ (www.lesensky.cz)

Pevné lhůty, jednotné formuláře a stále širší elektronická podání. Zatímco Polsko si u povolování staveb vybudovalo pověst předvídatelného systému, v Česku se po změnách stavebního práva a problematické digitalizaci mluví spíš o právní nejistotě a nerovnoměrné praxi úřadů. Klíčovými parametry tzv. „polské cesty“ jsou podle odborníků jednoznačná lhůta pro rozhodnutí, rychlejší změny v územním plánování nebo standardizace vstupních dokumentů.

Česká debata o rychlosti povolování staveb se teprve nedávno mohla opřít o první tvrdá data. Průzkum ČKAIT (České komory autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě) z ledna 2024, do něhož se zapojilo zhruba 1100 autorizovaných odborníků, ukázal, že u bytových domů vychází průměrná délka územního řízení kolem pěti měsíců. Podobně je na tom i stavební povolení, společné řízení pak trvá v průměru půl roku. Zároveň ale v praxi roste rozptyl podle regionu, připravenosti projektu i kapacit úřadu.

Nejistotu na trhu utvrdila i digitalizace stavebního řízení. „Legislativní turbulence posledních let, nový stavební zákon a jeho úpravy z roku 2024 spíše zpomalily povolovací procesy v Česku, někde dokonce zcela zastavily,“ říká Robert Špalek, předseda ČKAIT. Ministerstvo pro místní rozvoj v technické části auditu samo popsalo nedostatky v projektovém řízení, kontrole kvality dodávek, dokumentaci systémů i uživatelské přívětivosti.

Výsledkem je prostředí, kde se místo jednoho řízení často řeší, jakým kanálem podat žádost, jaké podklady jsou v dané chvíli uznatelné a kdo je vlastně povinen dokumenty doplnit. Špalek upozorňuje i na paradoxní efekt zjednodušování dokumentace. Rychlejší cesta k razítku podle něj ještě nemusí znamenat rychlejší výstavbu. „Žádný poctivý stavebník přece nechce co nejrychleji získat jen stavební povolení. Všichni přeci chtějí stavbu především co nejdříve dokončit, zkolaudovat a poté dlouhou dobu bezproblémově užívat. To by měl být hlavní cíl všech změn stavebního práva, a to se zatím neděje,“ tvrdí předseda ČKAIT.

Co v Polsku udělali jinak?

Jen pár kilometrů severněji se tamní vláda vydala jinou cestou. Polský model stojí na disciplíně procesu, především pak jasných lhůtách, standardizaci a tlaku na elektronické podání. „Polsko si v povolování staveb už několik let systematicky pomáhá dvěma věcmi, které investor v praxi okamžitě pozná. Jasně nastavenými lhůtami a kompletní digitalizací podání. V praxi to znamená lhůtu 65 dnů pro vydání rozhodnutí o povolení stavby, systém se prokazatelně opírá o polské stavební právo a nechybí ani mechanismus sankce za prodlení jako pojistka,“ popisuje Tomáš Kaláb, místopředseda Asociace brněnských architektů a stavitelů (ABRAST).

Klíčové je, že se digitalizace v Polsku neopírá jen o generický formulář na webových stránkách, ale i o systémové služby. Například portál e-Budownictwo umožňuje žádosti vytvářet, podávat a sledovat online, vedle toho stát rozvíjí i digitální stavební deník a digitální knihu objektu. „Český systém by se mohl inspirovat Polskem další integrací kroků povolování, vymáháním jasných zákonných lhůt, omezením nadměrných odvolacích mechanismů a zaměřením na praktickou digitalizaci,“ potvrzuje Diana Smakosz z polské stavební společnosti Budimex. Dodává, že klíčový rozdíl mezi českým a polským systémem stavebního povolování spočívá především v předvídatelnosti a rychlosti.

Přínos pro Česko v podobě standardizace postupů

Současný český systém by podle odborníků neměl doslova opisovat variantu našich severních sousedů, samotná digitalizace všech úkonů není všechno. „Z polské cesty si Česko může vzít hlavně to, co bývá nejméně vidět, tedy standardizaci a disciplínu procesu. Rychlost a jistota povolování je v podobné situaci podle expertů zásadní, často totiž rozhoduje i o tom, zda plánovaný projekt vůbec vznikne,“ podtrhuje František Šudřich, člen správní rady ABRAST. Pro Prahu, Brno a další velká města to v praxi znamená sjednotit vstup do řízení a samotné podání včetně jasného seznamu příloh, jednotných formulářů, kontrolu úplnosti ještě před zahájením běhu lhůt a předvídatelných milníků, kdy se dotčené orgány vyjadřují.

Největší bariérou českého systému povolování staveb jsou podle Špalka samotné záměry, konkrétně jejich nedostatečná nebo dokonce nekvalitní příprava, která se zjednodušením povolovacím dokumentace paradoxně velmi zkomplikovala. „Druhým velkým problémem je současná právní nestabilita, kdy se nám v průběhu projektování mění předpisy pod rukama. Dobře připravit projekt obvykle trvá jeden až dva roky. Za rok a půl platnosti nového stavebního zákona bylo již schváleno dvanáct jeho novel a další leží v poslanecké sněmovně,“ namítá Špalek.

Změny musí mít přesah do praxe

V českém prostředí navíc investoři a menší developeři aktuálně čelí kombinaci administrativy a vysoce konkurenčního prostředí na trhu. „Bytová výstavba v Česku naráží na kombinaci nákladových a regulačních tlaků, které mění i chování investorů a nabídku nových projektů. Výstavba proto začíná být pro menší hráče na trhu rizikovější a méně výnosná. Největší překážkou pro tyto investory jsou vysoké vstupní náklady v podobě ceny pozemků, stavebních materiálů i lidské práce,“ říká spoluzakladatel developerského projektu Urbaneo Jan Zeman.

Od roku 2024 se stavebnictví zmítá v turbulentních časech, nový zákon a ani jeho další úpravy nepřinesly zásadní změnu v rychlosti povolování staveb. Náprava podle odborníků ale nebude jen legislativní, bez kapacit a dovedností na úřadech zůstane i nejlepší systém pouze na papíře. „Jednoznačně se ukázala absence kvalifikovaného personálu na stavebních úřadech, která dosahuje kritických hodnot. Několik měsíců neustálého nátlaku se na těchto zaměstnancích negativně podepsalo, nejčastěji odcházejí kvůli přepracovanosti a následnému vyhoření,“ uzavírá Kaláb.

Polska ścieżka do pozwoleń na budowę? 65 dni na decyzję i ujednolicony, cyfrowy proces składania wniosków – Czechy wciąż w pogoni za koncepcją.

31.1.2026, Źródło: LESENSKY.CZ (www.lesensky.cz)

Sztywne terminy, ujednolicone formularze i coraz powszechniejsze elektroniczne składanie wniosków. Podczas gdy Polska zyskała reputację przewidywalnego systemu pozwoleń na budowę, w Czechach, po zmianach w prawie budowlanym i problematycznej cyfryzacji, coraz częściej mówi się o niepewności prawnej i nierównej praktyce urzędów. Zdaniem ekspertów, kluczowymi parametrami tzw. „polskiej ścieżki” są jasno określony termin wydawania decyzji, szybsze zmiany w planowaniu przestrzennym czy standaryzacja dokumentów wejściowych.

Czeska debata na temat szybkości wydawania pozwoleń na budowę dopiero niedawno mogła się opierać na pierwszych twardych danych. Badanie przeprowadzone przez Czeską Izbę Inżynierów i Techników Budowlanych ze stycznia 2024 r., w którym wzięło udział około 1100 uprawnionych rzeczoznawców, wykazało, że średni czas trwania procedur zagospodarowania przestrzennego dla budynków mieszkalnych wynosi około pięciu miesięcy. Podobnie wygląda sytuacja w przypadku pozwoleń na budowę, gdzie wspólne procedury trwają średnio pół roku. Jednocześnie jednak w praktyce obserwuje się coraz większe zróżnicowanie w zależności od regionu, gotowości projektu i możliwości organu.

Digitalizacja procedur budowlanych również potwierdziła niepewność na rynku. „Zawirowania legislacyjne ostatnich lat, nowa ustawa budowlana i jej nowelizacja od 2024 r. raczej spowolniły procesy wydawania pozwoleń w Republice Czeskiej, a w niektórych przypadkach nawet je całkowicie zatrzymały” – mówi Robert Špalek, przewodniczący Czeskiej Izby Uprawnionych Inżynierów i Techników Budownictwa. W części technicznej audytu samo Ministerstwo Rozwoju Regionalnego opisało niedociągnięcia w zarządzaniu projektami, kontroli jakości dostaw, dokumentacji systemowej i łatwości obsługi.

W rezultacie powstało środowisko, w którym zamiast pojedynczej procedury, często decyduje się, którym kanałem złożyć wniosek, jakie dokumenty są akceptowane w danym momencie i kto jest faktycznie zobowiązany do ich uzupełnienia. Špalek zwraca również uwagę na paradoksalny efekt uproszczenia dokumentacji. Według niego szybsza droga do uzyskania pozwolenia na budowę niekoniecznie oznacza szybszą budowę. „Żaden uczciwy budowniczy nie chce po prostu jak najszybciej uzyskać pozwolenia na budowę. Przecież każdy chce jak najszybciej ukończyć budowę, uzyskać jej pozwolenie i potem bezproblemowo użytkować przez długi czas. To powinien być główny cel wszelkich zmian w prawie budowlanym, a to się jeszcze nie dzieje” – twierdzi prezes ČKAIT.

Co zrobili inaczej w Polsce?

Zaledwie kilka kilometrów na północ tamtejszy rząd obrał inną drogę. Polski model opiera się na dyscyplinie procesowej, a zwłaszcza na jasnych terminach, standaryzacji i nacisku na elektroniczne składanie wniosków. „Polska od kilku lat systematycznie wspomaga się w procesie wydawania pozwoleń na budowę, wprowadzając dwie rzeczy, które inwestorzy od razu dostrzegają w praktyce. Jasno określone terminy i pełna digitalizacja wniosków. W praktyce oznacza to 65-dniowy termin na wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę, system jest ewidentnie oparty na polskim prawie budowlanym, a dodatkowo istnieje mechanizm kar za opóźnienia jako zabezpieczenie” – opisuje Tomáš Kaláb, wiceprzewodniczący Stowarzyszenia Architektów i Budowniczych w Brnie (ABRAST).

Kluczowe jest to, że digitalizacja w Polsce nie opiera się jedynie na ogólnym formularzu na stronach internetowych, ale także na usługach systemowych. Na przykład portal e-Budownictwo umożliwia tworzenie, składanie i monitorowanie wniosków online, a państwo rozwija również cyfrowy dziennik budowy i cyfrową księgę nieruchomości. „Czeski system mógłby być wzorowany na polskim poprzez dalszą integrację procedur wydawania pozwoleń, egzekwowanie jasnych terminów ustawowych, ograniczenie nadmiernych mechanizmów odwoławczych i skupienie się na praktycznej digitalizacji” – potwierdza Diana Smakosz z polskiej firmy budowlanej Budimex. Dodaje, że kluczowa różnica między czeskim a polskim systemem pozwoleń na budowę leży przede wszystkim w przewidywalności i szybkości.

Korzyść dla Czech w postaci standaryzacji procedur

Według ekspertów, obecny czeski system nie powinien dosłownie kopiować wariantu stosowanego u naszych północnych sąsiadów, sama digitalizacja wszystkich działań to nie wszystko. „Czechy mogą z polskiej drogi przejąć przede wszystkim to, co jest najmniej widoczne, czyli standaryzację i dyscyplinę procesu. Zdaniem ekspertów, szybkość i pewność uzyskania pozwolenia są w podobnej sytuacji kluczowe, ponieważ często decydują o tym, czy planowany projekt w ogóle powstanie” – podkreśla František Šudřich, członek zarządu ABRAST. W praktyce dla Pragi, Brna i innych dużych miast oznacza to ujednolicenie wejścia do procedury i samego złożenia wniosku, w tym przejrzystą listę załączników, jednolite formularze, kontrolę kompletności przed rozpoczęciem biegu terminów oraz przewidywalne kamienie milowe, gdy zainteresowane organy wyrażają swoje opinie.

Według Špalka największą barierą dla czeskiego systemu pozwoleń na budowę są same plany, a konkretnie ich niedostateczne lub wręcz słabej jakości przygotowanie, które paradoksalnie stało się bardzo skomplikowane wraz z uproszczeniem dokumentacji pozwoleń. „Drugim poważnym problemem jest obecna niestabilność prawna, kiedy przepisy zmieniają się pod naszymi nosami w trakcie procesu projektowania. Zazwyczaj prawidłowe przygotowanie projektu zajmuje od jednego do dwóch lat. W ciągu półtora roku obowiązywania nowej ustawy budowlanej zatwierdzono już dwanaście nowelizacji, a kolejne czekają na rozpatrzenie w Izbie Poselskiej” – argumentuje Špalek.

Zmiany muszą wpłynąć na praktykę

Ponadto w czeskim środowisku inwestorzy i mniejsi deweloperzy borykają się obecnie z połączeniem administracji i wysoce konkurencyjnego otoczenia rynkowego. „Budownictwo mieszkaniowe w Czechach zmaga się z połączeniem presji kosztowej i regulacyjnej, które zmieniają również zachowania inwestorów i ofertę nowych projektów. W związku z tym budownictwo staje się coraz bardziej ryzykowne i mniej opłacalne dla mniejszych podmiotów na rynku. Największą przeszkodą dla tych inwestorów są wysokie koszty nakładów w postaci ceny gruntu, materiałów budowlanych i siły roboczej” – mówi Jan Zeman, współzałożyciel projektu deweloperskiego Urbaneo.

Od 2024 roku branża budowlana zmaga się z burzliwymi czasami, a nowa ustawa i jej kolejne nowelizacje nie przyniosły fundamentalnej zmiany w tempie wydawania pozwoleń na budowę. Zdaniem ekspertów, rozwiązaniem nie będą jednak wyłącznie kwestie legislacyjne – bez odpowiednich kompetencji i umiejętności władz, nawet najlepszy system pozostanie jedynie na papierze. „Brak wykwalifikowanego personelu w urzędach budowlanych stał się wyraźnie widoczny i osiągnął poziom krytyczny. Kilka miesięcy ciągłej presji negatywnie wpłynęło na tych pracowników, którzy najczęściej odchodzą z powodu przepracowania i późniejszego wypalenia zawodowego” – podsumowuje Kaláb.