DANĚ – informace nejen pro podnikatele.
Pro všechny OSVČ platí vůči ČSSZ od roku 2025 povinnost elektronické komunikace.*
Dohodáři v rámci pronájmu nemovitostí.*
Prodáváte nemovitost? Kdy neplatíte daň z příjmu z prodeje bytu či domu.*
Vybrané daňové otázky při pronájmu bytu.*
Vyloučení kurzových rozdílů ze zdanění a vliv na odloženou daň.*
Zjednodušení DPH režimem jednoho správního místa.*
Pro všechny OSVČ platí vůči ČSSZ od roku 2025 povinnost elektronické komunikace.
Od 1. ledna 2025 došlo k významné změně v oblasti pojistného na sociální zabezpečení pro osoby samostatně výdělečně činné (OSVČ). Pokud máte zpřístupněnou datovou schránku, která vám byla zřízena ze zákona, musíte veškerá podání a úkony, k nimž je předepsán tiskopis, provádět výhradně elektronicky.
11.02.2025 | Česká správa sociálního zabezpečení (ČSSZ)
Co to pro osoby samostatně výdělečně činné znamená? Pokud podnikáte jako OSVČ a máte ze zákona zřízenou a zpřístupněnou datovou schránku, budete muset veškerá podání a oznámení předkládat elektronicky.
Kterých podání a oznámení se to týká?
- Přehled o příjmech a výdajích OSVČ za kalendářní rok 2024
- Oznámení o zahájení samostatné výdělečné činnosti
- Přihláška k nemocenskému pojištění OSVČ
- Žádost o nemocenskou dávku OSVČ
- Další dokumenty související se žádostí o dávky
Povinnost podat přehled
Každý, kdo v průběhu kalendářního roku vykonával samostatnou výdělečnou činnost, je povinen v následujícím roce podat ve stanovené lhůtě přehled o příjmech a výdajích OSVČ příslušné ÚSSZ (prostřednictvím OSSZ). Výjimku mají pouze OSVČ v paušálním režimu, jejichž daň z příjmů je rovna paušální dani. Stav zpracování přehledu a vyúčtování je možné zjistit prostřednictvím služby Stav pohledávek na pojistném, penále a pokutách OSVČ.
Jak na to?
Nejpohodlnějším způsobem elektronické komunikace je využití ePortálu ČSSZ. Pokud se do něj přihlásíte, usnadní vám to vyplnění některých tiskopisů, například přehledu o příjmech a výdajích nebo žádosti o dávky nemocenského pojištění. ePortál automaticky vyplní některé údaje za vás a nabídne návodné informace.
Výjimky a sankce
Pokud by z technických důvodů nebylo možné učinit podání elektronicky, lze jej výjimečně podat v listinné podobě na předepsaném tiskopisu. V takovém případě je však nutné důvod řádně vysvětlit. Bez řádného odůvodnění nebude k listinnému podání přihlíženo.
SPECIÁL: Změny pro podnikatele od roku 2025
Dohodáři v rámci pronájmu nemovitostí.
15.5.2025, Ing. Zuzana Rylová Ph.D., Zdroj: Verlag Dashöfer
Lze zaměstnat osobu na dohodu mimo pracovní poměr (DPP či DPČ), má-li poplatník jen příjmy z pronájmu?
Dotaz:
Může fyzická osoba, která má pouze příjmy z pronájmů nemovitostí a své příjmy zdaňuje v rámci § 9 (příjmy z pronájmů), zaměstnávat na DPP nebo DPČ jinou fyzickou osobu jako správce objektů nebo na pomocné a úklidové práce?
Podá přihlášku na finanční úřad k registraci daně zálohové/srážkové a bude činit další legislativní kroky, jako by byla např. FO nebo PO podnikající na IČ?
Budou mzdové náklady daňově uznatelným výdajem, jelikož přímo souvisí se zdanitelnými příjmy?
Odpověď:
Základem daně (dílčím základem daně) podle § 9 ZDP jsou příjmy z nájmu snížené o výdaje vynaložené na jejich dosažení, zajištění a udržení, přičemž pro zjištění dílčího základu daně se použijí ustanovení uvedená v § 23 až 33 ZDP. Mezi výdaje na dosažení, zajištění a udržení příjmů patří i mzdové výdaje bez ohledu na to, zda se jedná o mzdy z pracovního poměru nebo o mzdy z dohody o pracích konaných mimo pracovní poměr (dohoda o provedení práce či dohoda o pracovní činnosti).
Výdaje (náklady) vynaložené na dosažení, zajištění a udržení zdanitelných příjmů se pro zjištění základu daně odečtou ve výši prokázané poplatníkem a ve výši stanovené zákonem o daních z příjmů a zvláštními předpisy (§ 24 ZDP). Pronajímatel musí být schopen prokázat nejen výši vynaložených výdajů, ale také účel, pro který byly vynaloženy. Pokud jejich účel vynaložení souvisí s příjmy z nájmu a dohody byly uzavřeny v souladu se zákoníkem práce, pak jsou výdaje na ně daňově uznatelné
Plátce daně, který je plátcem příjmu ze závislé činnosti, je povinen podat přihlášku k registraci k dani z příjmů fyzických nebo právnických osob u příslušného správce daně nejpozději do 8 dnů ode dne, kdy mu vznikla povinnost vykonávat tímto zákonem stanovené úkony plátce daně (§ 39 ZDP). Zákon nijak nerozlišuje, zda zaměstnavatel je pronajímatelem nebo podnikatelem, jeho povinnosti zaměstnavatele jsou totožné.
Prodáváte nemovitost? Kdy neplatíte daň z příjmu z prodeje bytu či domu.
Prodáváte dům, byt, garáž či pozemek? Ze zisku z prodeje byste měli odvést státu daň z příjmu. Existuje ale řada výjimek. V následujícím textu se dočtete, kdy daň přiznávat a platit nemusíte.
12.03.2025 | BusinessInfo.cz
Připomínáme, že daň z příjmů z prodeje nemovitosti není totéž, co daň z nemovitých věcí, kterou po prodeji navíc už neplatíte. Daň z nemovitých věcí totiž hradí po převodu nový majitel. Pokud tedy letos prodáte dům, této dani se v roce 2026 vyhnete.
Daň z příjmu (DP) při prodeji nemovitosti je pak ve stejné výši jako klasická daň z příjmu u fyzických osob, tedy 15 procent eventuálně progresivní navýšená daň v případě větší prodejní ceny (viz níže).
Sazba daně z příjmu je podle § 16 zákona o dani z příjmu 15 nebo 23 procent z prodejní ceny po odečtení výdajů.
- 15 % je pro část základu daně do 36násobku průměrné mzdy.
- 23 % pro část základu daně přesahující 36násobek průměrné mzdy.
Pro rok 2024 odpovídá šestatřicetinásobek průměrné mzdy 1 582 812 korunám. Pokud jste prodali nemovitost v roce 2024, je výpočet následující: do zmíněného limitu zaplatíte daň ve výši 15 procent. Z částky nad limit (přesahující 1 582 812 Kč) pak musíte uhradit 23 procent.
Pro jistotu upozorňujeme, že je základem daně příjem snížený o výdaje „prokazatelně vynaložené na jeho dosažení“. Příjmem se tedy rozumí částka za prodej a výdajem primárně ta, za kterou jste nemovitost koupili. Mezi další časté výdaje se pak řadí posudky, opravy, technické zhodnocení, náklady za právní pomoc, realitní kancelář a podobně.
Kdo a z jakého příjmu platí 23procentní daň? Od loňska se progrese dotýká více lidí
Pokud nemovitost prodává firma, je daň z příjmu stejná jako běžná DP právnických osob, tedy 21 procent. Firmy rovněž uvádějí tento příjem v daňovém přiznání.
Neplatíte vždy, výjimky existují
Daň z příjmů po prodeji zaplatit – až na výjimky – musíte. Podle paragrafu 10 zákona o dani z příjmu totiž podléhá jakýkoli úplatný převod zdanění.
Každý finanční příjem musíte zároveň uvést ve vašem daňovém přiznání na daný rok, které odevzdáváte nejpozději do 1. dubna, do 2. května (elektronicky, povinné pro OSVČ) respektive 1. července (pokud vám přiznání zpracovává daňový poradce).
Pět případů, kdy je prodávající od daně z příjmů osvobozen:
- Vlastnictví nemovitosti minimálně deset let (v případě nabytí do roku 2021 pět let) před prodejem. Z logiky věci vyplývá, že u nemovitostí získaných do vlastnictví po roce 2020 zatím desetiletá lhůta uplynout nemohla, takže daň z příjmu z prodeje musejí zaplatit všichni majitelé nemovitostí nabytých od 1. ledna 2021 (a následně v libovolné lhůtě prodaných)
- Minimálně dvouletý stálý pobyt v prodávané nemovitosti. Není nutné, aby bylo místo, kde jste se do prodeje nastálo zdržovali, shodné s trvalým bydlištěm uvedeném v občanském průkazu
- Převod členských práv k družstevnímu bytu (pětiletý interval)
- Využití peněz získaných z prodeje k uspokojení vlastní bytové potřeby (podrobnosti najdete v paragrafu 4 zákona o daních z příjmu)
- Dědictví
Pětiletá lhůta se změnila na desetiletou
„Prodej nemovitosti byl dlouhodobě osvobozen od daně z příjmu, pokud od doby, kdy jste dům nebo byt nabyli, do okamžiku prodeje uplynulo alespoň pět let. V roce 2021 ale došlo ke změně,“ připomíná poradce Michal Dvořáček.
Změna se ovšem u všech transakcí projeví až za několik let. Z jakého důvodu? „Původní minimální pětiletá lhůta totiž stále platí pro prodej všech nemovitostí, které jste nabyli do 31. 12. 2020. Jen v případě nemovitostí, které jste získali až po 1. 1. 2021, platí nově lhůta deset let,“ upřesňuje poradce.
Rozhodující není tedy datum prodeje, ale datum, kdy jste se stali majitelem.
Příklad
Pan Dvořák koupil dům v roce 2019 a prodá jej v roce 2027. Daň z příjmu tedy nebude muset hradit, protože od nabytí nemovitosti prodejcem uplyne více než pět let. Pan Novák, který nakoupil dům v roce 2021 a prodá ho také po osmi letech v roce 2029, se ale dani nevyhne. Na rozdíl od pan Dvořáka se na něj totiž už bude vztahovat desetiletá nikoli pětiletá lhůta bez osvobození.
Daň z příjmů z prodeje nemovitosti ve výši 15 případně 23 procent se počítá ze zisku, nikoliv z prodejní ceny. Daň tedy odpovídá rozdílu mezi prodejní cenou a částkou, za kterou jste nemovitost koupili.
„Pokud dům nebo byt prodáte za nižší cenu, než jste jej koupili, žádnou daň platit nemusíte, protože neexistuje základ pro její výpočet,“ upřesňuje realitní odborník Jakub Zámiš.
V domě musíte bydlet dva roky či déle
Od daně jste osvobozeni také v případě, že v domě nebo bytě před prodejem alespoň dva roky bydlíte. V případě, že je nemovitost ve společném jmění manželů, stačí, že v něm bydlí jeden z nich. Na místě přitom nemusíte mít trvalé bydliště.
„To, že jste nemovitost dva roky (bezprostředně) před prodejem obývali, musíte ovšem finančnímu úřadu prokázat, a to například korespondencí, která vám byla na adresu nemovitosti zasílána, svědectvím sousedů, a podobně,“ prozrazuje poradce. Povinnost nahlásit tuto skutečnost berňáku máte do konce roku.
Co říká zákon?
Pojem bydliště je definován v § 2 odst. 4 Zákona o dani z příjmu. Zákon praví, že bydlištěm poplatníka na území ČR se rozumí místo, kde má poplatník „stálý pobyt za okolností, z nichž lze usuzovat jeho úmysl trvale se v tomto bytě zdržovat“. Bližší definici stálého bytu (nikoli tedy trvalého bydliště) potom nabízí pokyn GFŘ D-6.
Pro podnikatele platí, že nemovitost po celou dobu trvání příslušné lhůty nesmí být zahrnuta v obchodním majetku, jinak se placení daně nevyhne za žádných okolností (viz níže).
Uspokojení vlastní bytové potřeby
Třetí možností pro osvobození od daně z příjmů při prodeji nemovitosti je situace, kdy peníze získané z prodeje využijete pro pořízení nového vlastního bydlení, a to nejpozději do jednoho roku od prodeje. To je popsáno v paragrafu 4 odstavec 1 písmeno b Zákona o dani z příjmu.
Může jít o koupi nového domu nebo bytu, ale také o rekonstrukci, výstavbu, nebo koupi pozemku, kde bude zahájena výstavba. Příjmy z prodeje ale musíte opět přiznat finančnímu úřadu a doložit, že jste je použili uvedeným způsobem.
Startup spouští revoluční systém, má sjednotit realitní trh a vylepšit služby pro klienty
Jak je to s družstevními byty?
Další čtvrtou možností osvobození je použití prostředků z prodeje družstevního podílu na vlastní bytovou potřebu – tady navíc bez nutnosti současně splnit podmínku předchozího bydlení v prodávaném bytě.
Pro ty, kteří jsou členem družstva vlastníků a prodají družstevní podíl, platí také pro osvobození od daně podmínka pětiletého časového testu.
Dědictví v přímé linii
Pokud plánujete prodat dům nebo byt, který jste získali dědictvím od příbuzného v přímé dědické linii, pak se pětiletý nebo desetiletý časový test pro osvobození od daně z příjmů zkracuje o dobu, po kterou byl dům nebo byt prokazatelně ve vlastnictví zemřelého. Pokud tedy vaši rodiče například vlastnili dům (předtím než jste jej zdědili) 12 let, nárok na osvobození máte ihned.
Příbuznými v přímé dědické linii jsou pouze manžel/manželka, děti, vnoučata, rodiče a prarodiče. Sourozenci, strýcové, tety, synovci nebo neteře do této skupiny nepatří.
Obchodního majetku se osvobození netýká
“Všechny případy osvobození od daně z příjmů při prodeji nemovitosti se týkají pouze fyzických osob. Pokud jste podnikatelem a nemovitost je zahrnuta do obchodního majetku, nebo do obchodního majetku alespoň jednoho z podnikajících manželů v případě společného jmění, pak jste povinni zaplatit daň z příjmů vždy a žádné osvobození se vás netýká,” upřesňuje realitní odborník z Quantum reality Jan Hájek.
Pokud podmínky pro osvobození od daně z příjmu nesplňujete, jste povinni státu tento příjem přiznat a zdanit vždy.
To učiníte v rámci řádného termínu pro přiznání daně z příjmů, tj. v případě „papírového“ podání do počátku dubna roku následujícího po prodeji, v případě elektronického podání do počátku května a pokud vám přiznání vyplňuje poradce do počátku července (v roce 2025 do úterý 1. července).
Prodej nemovitosti a DPH
Kromě daně z příjmů existuje ještě jedna daň, které za určitých okolností podléhá prodej bytu, domu nebo pozemku. Jedná se o daň z přidané hodnoty (DPH). Tu ovšem samozřejmě neplatí fyzické osoby, které nejsou plátci DPH. Nejčastěji si tuto daň ke kupní ceně připočítávají developeři.
Při prodeji bytů a domů se DPH platí jen pět let po jejich dokončení, případně (od roku 2016) pět let po zásadní rekonstrukci, která si vyžádala novou kolaudaci. Později jsou už byty a domy od daně osvobozeny. Pro některé plátce DPH je nicméně kvůli odpočtům výhodnější prodávat nemovitost s daní.
Pokud jde o pozemky, platí se DPH jen ve dvou případech:
- Stavební pozemky (i pozemky s inženýrskými sítěmi)
- Tvoří se stavbou, která podléhá DPH, jeden funkční celek
Jakub Procházka
Vybrané daňové otázky při pronájmu bytu.
14.4.2025, Ing. Martin Veselý, Zdroj: Verlag Dashöfer
I fyzická osoba – nepodnikatel řeší některé daňové otázky okolo pronájmu bytu…
Dotaz:
Fyzická osoba – nepodnikatel pronajímá byt a příjmy zdaňuje podle § 9 zákona o daních z příjmů s využitím skutečných výdajů. Zároveň pro nájemce zprostředkovává energie a služby k nájmu. Od nájemce vybírá zálohy na energie a na základě ročního vyúčtování poskytovatele energií jednorázově vypořádá s nájemcem přeplatek nebo nedoplatek.
1. Měl by danit (kromě nájemného) i příjmy ze záloh na energie v případě, kdy pronajímatel platí poskytovateli energií zálohy v jiné výši, než vybírá od nájemce? A jako výdaje pak dávat zálohy, které sám zaplatil poskytovateli?
2. Musí zdanit i příjem z obdržené kauce, kterou po skončení nájmu vrátí nájemci (pravděpodobně v dalším roce)?
3. Jaký odpis může použít? Byt pořídili s manželkou do SJM v roce 2017, kdy jej pronajali, a manželka nájem zdanila a uplatnila odpis pro první rok. Od r. 2018 manželka byt využívala pro své podnikání (zdanění příjmů s využitím paušálních výdajů), tedy byt neměla v obchodním majetku a neodepisovala jej. V r. 2024 jej znovu pronajali a příjmy z nájmu bude zdaňovat manžel. Bude pokračovat v původním odepisování a uplatní v r. 2024 odpis pro druhý rok?
Odpověď:
ad 1) Pro zdanění není důležitá forma výběru záloh, nýbrž to, zda je pronajímatel pouze přeúčtovává bez nároku na zisk. Zjednodušený postup nezahrnování do příjmů a výdajů lze použít pouze za podmínky, že tomu tak je.
ad 2) Ne, kauci zdaňovat nebude. Kauce nepředstavuje příjem, nýbrž určitý depozit, který slouží jako garance pro případ neplnění nájemní smlouvy. Zdanitelným příjmem by se stala až v situaci, kdyby pronajímatel kauci použil pro tento účel a nájemci ji vrátil pouze částečně nebo by mu ji nevrátil vůbec.
ad 3) Navržený postup není správný. Tazatel si neuvědomil, že během uplatňování paušálních výdajů je povinen vést odpisy evidenčně, jelikož jsou do výdajů zahrnuty v příslušném procentu (postupuje tedy tak, jako by je uplatňoval). V roce 2024 tedy uplatní odpis pro 8. rok.
Vyloučení kurzových rozdílů ze zdanění a vliv na odloženou daň.
8.4.2025, Zdroj: Verlag Dashöfer
Národní účetní rada vypracovala účetní interpretaci k účetním dopadům volby režimu vyloučení kurzových rozdílů ze zdanění.
V účetnictví se cizoměnové pohledávky a závazky k rozvahovému dni přeceňují kurzem ke dni účetní závěrky a kurzové rozdíly se stávají součástí nákladů a výnosů.
Kurzové rozdíly se standardně nechávají v základu daně, tj. náklady snižují celkový zisk ke zdanění a výnosy jsou součástí zdanitelných výnosů tak, jak byly zaúčtovány.
Od roku 2024 zákon o daních z příjmů umožňuje poplatníkům vstoupit do tzv. režimu vylučování kurzových rozdílů. Kurzový rozdíl se pak nezahrnuje do základu daně ve zdaňovacím období nebo období, za které se podává daňové přiznání, pokud není realizován.
Jelikož se liší účetní a daňová hodnota pohledávky či závazku, vzniká k rozvahovému dni odložená daň z důvodu přechodného rozdílu mezi účetní a daňovou hodnotou pohledávky/dluhu vyjádřené/ho v cizí měně. Účetní hodnota vyplývá z účetnictví, do daňové hodnoty vstupují jen ty kurzové rozdíly, které byly součástí základu daně. Tento rozdíl je titulem pro odloženou daň.
Při postupném vypořádání pohledávek či dluhů se odložená daň rozpustí.
Zjednodušení DPH režimem jednoho správního místa.
6.5.2025, Zdroj: Verlag Dashöfer
Pokud plátce poskytuje určitý okruh přeshraničních plnění osobám nepovinným k dani (občanům), může využít režim jednoho správního místa a předejít tak administrativním povinnostem ve státech zákazníků.
Režim jednoho správního místa EU mohou využít subjekty, které mají v EU sídlo nebo provozovnu. Tento režim je určen pro poskytnutí služeb s místem plnění v EU pro osoby nepovinné k dani, prodej zboží na dálku nebo dodání zboží provozovatelem elektronického rozhraní.
Příklad:
Český plátce DPH prodává on-line hry a hudbu do ostatních států EU. V Polsku a Rakousku má provozovnu. Zjednodušení bez registrace k DPH v členském státě zákazníka může využít, pokud dodává hry občanům jiných členských států, než je ČR, Polsko a Rakousko. V těchto zemích má být registrován k DPH a podávat standardní přiznání.
Příklad:
Poskytovatel on-line her se sídlem v Hongkongu má provozovnu v ČR. Otázkou je, zda se může registrovat do režimu jednoho správního místa pro EU.
Může tuto registraci provést pouze v ČR a při dodání do jiných členských států vykazovat tuto povinnost přes český finanční úřad k tomu zmocněný (Brno). Dodání do ČR musí vykazovat v řádném přiznání.
Příklad:
Poskytovatel on-line her se sídlem na Tchaj-wanu nemá provozovnu v EU, je však registrován k DPH v ČR. Otázkou je, zda se může registrovat do režimu jednoho správního místa mimo EU.
Může tuto registraci provést kdekoliv v EU vč. ČR, registrace k DPH tomu nebrání. Veškerá dodání do EU pak bude vykazovat přes český finanční úřad k tomu zmocněný (Brno) vč. dodání do ČR.